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 집을 사기 위해 은행에서 대출을 받는 일은 우리에게 익숙하다. 그런데 그 대출이 단순히 은행의 금고 안에 잠들어 있는 것이 아니라, 증권으로 변환되어 자본시장을 떠돌고 있다는 사실을 아는 사람은 많지 않다. 주택저당증권(MBS, Mortgage-Backed Securities)은 바로 이 지점에서 탄생한다. 주택담보대출에서 발생하는 원리금 상환 흐름을 기초자산으로 삼아 발행된 유가증권으로, 주택 시장과 자본 시장 사이를 연결하는 중요한 금융 인프라다. 탄생과 역사 MBS는 1970년대 미국에서 정부기관인 GNMA, FNMA, FHLMC 등에 의해 처음 도입된 이후 전 세계로 확산되었다. 한국에서는 2004년 한국주택금융공사(HF) 설립을 계기로 본격화되었다. 국내 MBS는 다양한 만기의 트랜치를 갖는 다계층 구조(CMO, Collateralized Mortgage Obligations)로 발행되며, 기초자산에서 발생한 현금흐름이 신탁을 거쳐 투자자에게 지급되는 페이 스루(pay-through) 방식을 채택하고 있다. 발행 구조와 작동 원리 MBS의 발행은 단계적으로 이루어진다. 먼저 금융기관이 주택구입자에게 주택담보대출을 제공하고, 다수의 대출을 하나의 풀(pool)로 묶어 개별 대출의 리스크를 분산시킨다. 이후 풀링된 채권을 담보로 특수목적기구(SPC)가 증권을 발행하며, 발행된 증권은 기관 투자자나 개인 투자자에게 판매된다. 차입자가 매월 납부하는 원리금은 서비스기관을 통해 최종적으로 투자자에게 전달된다. 미국 등의 단순한 단일만기 지분증권형 Pass-Through MBS와 달리, 한국주택금융공사의 MBS는 만기일시상환형 트랜치, 콜옵션부 Sequential Pay 트랜치, Pass-Through 트랜치 등이 혼합되어 구조가 복잡하다. 이 복잡성은 단점이기도 하지만, 다양한 만기 수요를 가진 투자자를 시장에 흡수할 수 있다는 장점이기도 하다. 2020년 10월부터는 기존 8개 만기 트랜치 구조에 초장기인 30년 만기 트랜...

  지갑을 잃어버린 날을 떠올려보자 . 5 만 원짜리 지폐 한 장이 사라졌다 . 그 허탈함 , 자책 , 온종일 이어지는 불쾌한 감정 . 이제 반대 상황을 상상해보자 . 길을 걷다가 5 만 원을 주웠다 . 기쁘긴 하다 . 하지만 솔직히 말해 , 그 기쁨이 지갑을 잃었을 때의 고통만큼 강렬했던가 ? 대부분의 사람은 그렇지 않다고 답한다 . 이것이 바로 손실 회피 편향 (Loss Aversion Bias) 의 핵심이다 .   "   사람들은 동일한 금액의 이익에서 얻는 기쁨보다 , 손실에서 느끼는 고통을 약 2 배 더 크게 경험한다 .   "   카너먼과 트버스키의 발견 손실 회피 편향은 1979 년 심리학자 대니얼 카너먼 (Daniel Kahneman) 과 아모스 트버스키 (Amos Tversky) 가 발표한 ' 전망 이론 (Prospect Theory)' 을 통해 학문적으로 정립되었다 . 이들은 기존 경제학이 가정하는 ' 합리적 인간 ' 이 실제로는 존재하지 않는다는 사실을 실험으로 증명했다 . 전통 경제학에서는 +10 만 원의 기쁨과 -10 만 원의 고통이 동등하다고 봤지만 , 실제 인간의 심리는 그렇게 작동하지 않는다 . 손실의 심리적 무게는 같은 크기의 이익보다 약 1.5~2.5 배 무겁다 .   2× 손실의 심리적 무게 1× 동일 이익의 심리적 무게   진화적 뿌리 : 살아남기 위한 본능 이 편향은 단순한 심리적 오류가 아니라 수십만 년에 걸친 진화의 산물이다 . 선사시대 인간에게 식량 손실은 곧 굶주림과 죽음을 의미했다 . 반면 예상치 못한 이익은 생존을 보장해주지 못했다 . " 잃지 않는 것 " 이 " 얻는 것 " 보다 생존에 훨씬 중요했던 환경 에서 인간의 뇌는 손실에 과민하게 반응하도록 설계된 것이다 . 문제는 이 고대의 생존 본능이 현대 사회의 복잡...